O seu site não é uma montra. Do ponto de vista do regime do alojamento local, é publicidade, e é essa palavra que decide o que tem de estar nele.
TL;DR. São três coisas. O site tem de indicar o nome ou logótipo do estabelecimento e o número de registo no RNAL. Tem de o identificar como alojamento local, e não como hotel, aparthotel ou qualquer coisa com estrelas. E tem de dar acesso ao livro de reclamações eletrónico, como qualquer outro negócio com clientes. Anunciar um AL não registado, ou com o registo desatualizado, é uma contraordenação económica grave.
«Publicidade» inclui o seu site
O artigo 17.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 128/2014 diz o seguinte:
«A publicidade, a documentação comercial e o merchandising dos estabelecimentos de alojamento local devem indicar o respetivo nome ou logótipo e número de registo.»
Publicidade não é só o anúncio pago. É o site, é o perfil no Instagram, é o
folheto que deixa na receção e é o cartão que dá a quem faz a limpeza. O número
de registo, aquele que termina em /AL, acompanha o estabelecimento em todo o
lado onde ele é anunciado.
As plataformas têm a mesma obrigação do outro lado: a Booking, a Airbnb e as restantes têm de exigir e exibir o número de registo. Já o fazem, e é por isso que muitos proprietários assumem que o assunto está tratado. Está tratado no Booking. Não está tratado no site próprio, que é precisamente onde a reserva não paga comissão.
O que não pode escrever
O n.º 1 do mesmo artigo proíbe usar a qualificação de empreendimento turístico, qualquer uma das suas tipologias, ou qualquer sistema de classificação. Em português corrente: nada de estrelas, e nada de chamar «hotel» ou «aparthotel» a um alojamento local.
Isto apanha mais gente do que parece, porque a palavra entra no texto sem que ninguém repare. «O nosso pequeno hotel de charme na Ericeira» é uma frase bonita e é uma frase problemática.
Três palavras que pode usar, e vale a pena sabê-lo:
- «Hostel», mas apenas se o estabelecimento reunir os requisitos previstos no artigo 3.º para essa modalidade.
- «Bed & breakfast» e «guest house», que os estabelecimentos de hospedagem e os quartos podem usar comercialmente.
E não pode sugerir características que o estabelecimento não tem. Uma fotografia de uma piscina que é do condomínio ao lado é o exemplo clássico.
O que fica fora do site, mas apanha o mesmo dono
Estas obrigações não vivem na sua página. Aparecem aqui porque quem acabou de receber o registo costuma descobri-las tarde, e porque a fiscalização olha para o conjunto.
A placa identificativa. O artigo 18.º obriga à afixação da placa homologada, cujo modelo e características constam do anexo ao decreto-lei. Nos hostels vai no exterior do edifício, junto à entrada principal; nas restantes modalidades previstas nas alíneas b), c) e d) do artigo 3.º, junto à entrada do estabelecimento. A modalidade moradia está fora desta obrigação.
O livro de informações. O artigo 12.º, n.º 6, obriga a ter um livro sobre o funcionamento do estabelecimento e as respetivas regras internas, com pontos como a separação de resíduos, o funcionamento dos eletrodomésticos, as regras de ruído e os contactos de quem explora o alojamento. Em português e, na prática, em inglês também.
O seguro. O artigo 13.º-A obriga a celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual que cubra danos causados a hóspedes e a terceiros, com capital mínimo de 75 000 euros. A falta de seguro válido é fundamento para cancelamento do registo.
O livro de reclamações. O artigo 20.º remete para o Decreto-Lei n.º 156/2005, o que significa o livro em papel no estabelecimento e o formato eletrónico divulgado no site. Escrevemos em separado sobre o livro de reclamações eletrónico e o seu site, porque é a obrigação que mais sites cumprem só na aparência.
O que mudou em 2024, e o que deixou de ser verdade
Muita informação que ainda circula é anterior ao Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024. Ele revogou um conjunto de medidas do programa Mais Habitação: acabou a suspensão de novos registos, acabou a renovação periódica do registo, acabou a reapreciação dos registos já emitidos, acabou a caducidade dos registos inativos e acabou a contribuição extraordinária sobre o alojamento local.
A transmissibilidade do registo foi reposta, com uma ressalva: os municípios podem estabelecer limites à transmissibilidade de novos números de registo nas modalidades moradia e apartamento em áreas de contenção. Se o seu alojamento está numa dessas áreas, a regra municipal é a que manda, e é ao município que tem de perguntar.
Verifique o seu site em 5 minutos
- Abra a página inicial. O número de registo está visível sem ter de procurar?
- Pesquise no site pelas palavras «hotel», «estrelas» e «resort». Se alguma aparecer a descrever o seu estabelecimento, reescreva a frase.
- Confirme o número no RNAL e verifique que os dados do registo continuam corretos.
- Clique na ligação do livro de reclamações. Deve chegar à plataforma.
- Compare o site com o anúncio na plataforma onde tem mais reservas. Se as fotografias, as regras da casa ou a política de cancelamento divergirem, é o site que os hóspedes vão citar ao chegar.
Um exemplo
Uma casa de três quartos no Douro, registada há dois meses. O site foi feito por um sobrinho, é bonito e está em inglês. Não tem o número de registo em lado nenhum, descreve-se como boutique hotel e liga à Booking para reservar.
As duas primeiras correções são de texto e levam meia hora. A terceira é uma decisão de negócio: manter a Booking para o que ela faz bem, que é trazer hóspedes novos, e dar ao site um caminho de reserva direta para quem volta. Quem volta é o hóspede que já custou uma comissão uma vez.
O que fazemos
Num site de alojamento pomos o número de registo no rodapé de todas as páginas e junto ao nome na página inicial, escrevemos as páginas em português e em inglês, e revemos o texto à procura das palavras que o artigo 17.º não permite.
A Casa da Serra é a nossa demonstração disto: uma casa de seis quartos no Douro que recebe as suas próprias reservas em vez de pagar 15 por cento a uma plataforma. É um negócio fictício, e a página existe para se poder clicar nela em vez de a imaginar. As outras estão em demonstrações e o que custa está em preços.
Uma nota clara: isto descreve como as regras estão escritas, não é aconselhamento jurídico, e o regime do alojamento local mudou três vezes em poucos anos. Confirme sempre com o seu município e com o Turismo de Portugal antes de decidir alguma coisa a partir de um artigo.
Se quiser que olhemos para o site do seu alojamento e lhe digamos o que encontrámos, é só pedir. Sem custo e sem compromisso.
